- Milano rimane la destinazione preferita dagli investitori
- I rendimenti netti prime rimangono stabili nel terzo trimestre dell’anno, pur prevedendo un’ulteriore decompressione nei prossimi mesi
- La scarsità di prodotto di grado A rallenta l'attività di leasing, ma sostiene i canoni
- In Italia, le aziende stanno traducendo i nuovi modelli di lavoro in una maggiore domanda di uffici di grado A e in headquarters di dimensioni ridotte
Nel terzo trimestre 2023 prosegue il rallentamento dei volumi del mercato degli uffici, dopo il risultato eccezionale ottenuto nel 2022. Secondo il report di Savills “Italian office spotlight”, il valore complessivo dei volumi di investimento si attesta a 450 milioni di euro, in calo sia rispetto all'anno precedente (-89%) che alla media degli ultimi cinque anni (-82%). In termini di transazioni sono state registrate 26 operazioni, tutte al di sotto dei 100 milioni di euro, con un mercato relativamente liquido fino a un volume di 50 milioni di euro, soglia oltre la quale è stata registrata una sola transazione nel trimestre.
Milano si conferma come la destinazione preferita per gli investitori, sebbene in misura minore rispetto al trend degli ultimi anni. Nei primi nove mesi dell'anno sono state perfezionate 12 transazioni situate sia in aree centrali che periferiche della città, per un totale di 310 milioni di euro.
I mercati regionali come Torino, Reggio Emilia e Napoli hanno registrato una buona performance, con 9 transazioni per un totale di circa 100 milioni di euro. A Roma, i volumi hanno rallentato significativamente su base annua (-93%), anche se il numero di transazioni è rimasto stabile con sette operazioni da parte di operatori nazionali per un totale di circa 37 milioni di euro.
Per la prima volta dal 2020 i capitali nazionali prevalgono sui flussi esteri, raggiungendo il 57% del totale del trimestre. I rendimenti netti prime rimangono stabili rispetto al trimestre precedente al 4% a Milano e al 4,50% a Roma; è prevista una decompressione ulteriore di tali valori nel corso dell'ultimo trimestre dell'anno, mentre si dovrà attendere la seconda parte del 2024 per osservare un aumento dei volumi, sostenuti anche da una buona pipeline.
Il mercato delle locazioni
Il take-up di uffici a Milano ha registrato circa 279.000 mq nei primi nove mesi del 2023, confermando il rallentamento previsto dell'attività di locazione sia anno su anno (-23% YoY), sia rispetto alla media degli ultimi 5 anni dei primi tre trimestri (-6%). Questo calo è principalmente ascrivibile a una carenza di prodotti di grado A che, unita a una forte domanda di asset di questo tipo e a una limitata disponibilità, ha sostenuto l'aumento dei canoni prime (+4% YoY). Anche il numero di transazioni è diminuito, registrando un -2,6% sui primi nove mesi dell’anno scorso, dato che però è superiore del 13% rispetto alla media degli ultimi 5 anni, a dimostrazione del fatto che il mercato è ancora dinamico.
Entro il 2026, si prevede che sul mercato entreranno più di 875.000 mq di nuovi spazi attraverso 75 progetti, con buona parte della pipeline di natura speculativa, pari a circa 537.000 mq (61%).
Eros Chiodoni, Head of Office Leasing, afferma: Il trend del take-up, ormai consolidato, ci conferma una riduzione nell’uso delle superfici, ma, se paragonato alla media degli ultimi 5 anni, il dato è pressoché stabile o solamente in lieve flessione. Sempre in ottica di medio termine, l’incremento del numero delle transazioni sulla media dei 5 anni precedenti testimonia un mercato della domanda ancora molto dinamico e che sempre più necessita di spazi di elevata qualità, ben collegati e serviti, nonché certificati “green” e rispondenti ai criteri ESG. Riscontriamo una generale situazione di stabilità dei canoni prime sull’intera città di Milano e un rialzo in limitato ad alcuni submarket a più alta marginalità.La mancanza di prodotto di qualità e la contestuale forte domanda di spazi in locazione, hanno spinto al rialzo i canoni. Il mercato degli utilizzatori appare quindi oggi sempre più attento e consapevole ma oltre che desideroso di cambiare marcia, di guardare avanti e sempre meno disposto a compromessi a scapito della qualità dell’immobile, dell’ambientale e del “life balance”.
Marco Montosi, Head of Investment, dichiara: “In linea con la tendenza europea, i volumi di investimento nel mercato uffici hanno subito una contrazione nei primi nove mesi dell’anno. La domanda istituzionale rimane focalizzata sulla piazza più liquida, Milano, per immobili di Grado A, buoni covenant ed edifici rispondenti alla tassonomia ESG. Prevediamo una ripresa dell'attività transattiva nella seconda metà del 2024, in un contesto macroeconomico più stabile a beneficio di un punto d’incontro tra domanda e offerta anche per il mercato uffici.”